Gli smart building generano valore quando le informazioni che producono vengono trasformate in decisioni migliori. Deerns ha applicato questo approccio nel progetto NUGA Castellana, sviluppo mixed-use situato a Madrid.
Gli edifici dispongono oggi di un numero di tecnologie connesse maggiore che mai, ma gran parte del loro potenziale rimane inutilizzato.
Il problema raramente è la mancanza di sensori, sistemi di controllo o piattaforme digitali. Più spesso, ciò che manca è una strategia chiara per trasformare i dati in decisioni efficaci.
In Deerns definiamo smart un edificio che utilizza tecnologia e dati in modo mirato lungo tutto il proprio ciclo di vita. Questo significa comprendere le esigenze di proprietari, gestori e utenti, collegare tra loro i sistemi che rispondono a tali necessità e assicurare che le informazioni generate supportino le decisioni operative quotidiane.
Partire dagli obiettivi, non dalla tecnologia
Un Building Management System (BMS) particolarmente sofisticato può offrire funzionalità avanzate, ma questo non garantisce automaticamente prestazioni migliori.
Le funzionalità potrebbero non essere utilizzate pienamente, i sistemi potrebbero operare isolatamente e i facility manager potrebbero non avere il tempo o la formazione necessaria per interpretare correttamente le informazioni disponibili.
Per questo motivo, una strategia smart building deve iniziare prima della definizione delle singole tecnologie.
Deerns supporta i proprietari degli asset nel definire gli obiettivi da raggiungere e nel comprendere come impianti tecnologici, sistemi di sicurezza, trasporto verticale, antincendio, dati di occupazione e altre fonti digitali possano contribuire a raggiungerli.
Tre domande chiave aiutano a definire la direzione:
- Quali decisioni devono essere supportate dai dati?
- Quali sistemi devono essere in grado di scambiare informazioni?
- In che modo gli operatori utilizzeranno queste informazioni dopo la consegna dell’edificio?
Un coordinamento anticipato consente inoltre di evitare duplicazioni di reti, infrastrutture e hardware.
Un’architettura digitale comune, interfacce definite e un processo di integrazione ben governato possono migliorare la funzionalità complessiva riducendo investimenti non necessari.
Quando i dati connessi diventano dati utili
I sistemi non integrati rappresentano uno dei principali ostacoli alle prestazioni degli smart building.
Quando le informazioni sono distribuite tra piattaforme diverse, le attività di analisi diventano più complesse e il confronto tra edifici dello stesso portafoglio risulta difficile.
Tre ostacoli ricorrenti al successo:
- denominazioni delle apparecchiature incoerenti tra piattaforme differenti;
- dati incompleti;
- interfacce scarsamente definite.
La standardizzazione è particolarmente importante per i proprietari che gestiscono più immobili.
L’utilizzo di protocolli aperti e sistemi coerenti di classificazione dei dati consente a edifici diversi di alimentare un’unica piattaforma informativa, creando una base più solida per benchmarking e sviluppi futuri.
Questo approccio rende inoltre l’edificio più facile da gestire nel tempo. Decisioni progettuali, dati delle apparecchiature e informazioni as-built rimangono infatti all’interno dell’ecosistema digitale anziché disperdersi tra disegni, fogli di calcolo e documentazione dei fornitori.
Quattro benefici concreti:
- confronti più chiari delle prestazioni tra diversi asset;
- maggiore visibilità su consumi energetici, utilities, occupazione e comfort;
- migliori basi informative per piani di investimento e riqualificazione;
- maggiore attrattività e fidelizzazione degli occupanti in mercati competitivi.
Dalla manutenzione reattiva agli interventi informati
Uno dei business case più solidi per le tecnologie smart riguarda la gestione operativa degli edifici.
In assenza di monitoraggio e analisi affidabili, la manutenzione rimane prevalentemente reattiva: un impianto si guasta, viene generato un allarme, arrivano le segnalazioni degli utenti e solo allora inizia l’intervento.
I dati connessi modificano radicalmente questa sequenza.
Le tendenze prestazionali possono evidenziare quando un gruppo frigorifero non raggiunge più i valori di progetto o quando allarmi ricorrenti segnalano una criticità in fase di sviluppo.
Digital twin, benchmark prestazionali, analytics e strumenti supportati dall’intelligenza artificiale aiutano i team operativi a individuare anomalie prima che diventino problemi reali.
L’obiettivo non è sostituire i facility manager con la tecnologia.
" L’obiettivo è consentire loro di utilizzare meglio il proprio tempo e le proprie competenze, concentrandosi sugli impianti che richiedono realmente attenzione.
Questo approccio genera tre benefici principali:
- riduzione dei guasti imprevisti e degli interventi d’emergenza;
- manutenzione basata sulle reali condizioni operative degli impianti;
- maggiore continuità operativa grazie all’identificazione precoce dei rischi.
Un ritorno sull’investimento più ampio
Il valore degli smart building non dovrebbe essere misurato esclusivamente attraverso il risparmio energetico.
I benefici possono derivare anche da:
- riduzione dei guasti;
- migliore utilizzo degli spazi;
- maggiore soddisfazione degli occupanti;
- disponibilità di informazioni affidabili sulle prestazioni dell’edificio.
I dati di occupazione consentono di comprendere meglio l’utilizzo degli spazi, mentre le informazioni relative a comfort e utilities possono essere condivise in modo più trasparente con gli utenti.
Dati operativi affidabili supportano inoltre decisioni di investimento, interventi di riqualificazione e attività di due diligence.
Anche certificazioni come BREEAM e SmartScore possono fornire una validazione indipendente della qualità dell’approccio adottato.
Questi aspetti influenzano direttamente il valore degli asset nel lungo periodo.
Edifici con infrastrutture obsolete, documentazione incompleta e dipendenze tecnologiche non chiare diventano più difficili e costosi da adattare alle esigenze future.
Al contrario, capacità impiantistiche adeguate, architetture digitali scalabili e interfacce aperte offrono una base credibile per l’evoluzione dell’edificio.
Per le strutture esistenti non è necessario sostituire tutto immediatamente.
Deerns suggerisce spesso un approccio progressivo: partire da un audit digitale, identificare le lacune informative e sviluppare un piano di implementazione graduale.
Le apparecchiature esistenti possono essere mantenute quando ancora adeguate, introducendo nel tempo dispositivi IoT, tecnologie wireless e nuovi livelli di integrazione.
Caso studio: NUGA Castellana
Nel progetto NUGA Castellana a Madrid, Deerns ha supportato la modernizzazione dell’infrastruttura smart building di questo complesso mixed-use riqualificato da PIMCO Prime Real Estate.
L’intervento ha incluso la definizione di una strategia smart building basata su un’infrastruttura IP centralizzata e su una piattaforma IoT integrata.
L’obiettivo era migliorare l’accesso ai dati operativi e alle informazioni per gli occupanti, valorizzando al contempo le infrastrutture esistenti già disponibili.
Permettere alla tecnologia di dimostrare il proprio valore
La vera misura di uno smart building non è il numero di tecnologie installate, ma la capacità di queste tecnologie di supportare decisioni efficaci durante l’intero ciclo di vita dell’edificio.
Deerns combina consulenza smart building e progettazione multidisciplinare per collegare strategia, impianti MEP, infrastruttura digitale, operations e pianificazione di lungo periodo.
Quando la tecnologia viene coordinata attorno a obiettivi chiari, i dati diventano una risorsa operativa concreta in grado di ridurre il rischio, migliorare l’esperienza degli utenti e mantenere competitivi gli edifici nel tempo.
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