Los edificios inteligentes generan valor cuando la información que producen se traduce en una mejor toma de decisiones. Deerns ha aplicado este enfoque en Nuga Castellana, un complejo de usos mixtos situado en Madrid.
Los edificios cuentan hoy con más tecnología conectada que nunca, pero gran parte de su potencial sigue sin aprovecharse. El reto rara vez radica en la falta de sensores, sistemas de control o plataformas digitales, sino en la ausencia de una estrategia clara para transformar los datos en una mejor toma de decisiones.
En Deerns, entendemos un edificio inteligente como aquel que utiliza la tecnología y los datos de forma estratégica a lo largo de todo su ciclo de vida. Esto implica comprender las necesidades de los propietarios, operadores y usuarios, conectar los sistemas que responden a esos requisitos y garantizar que la información obtenida facilite la toma de decisiones en el día a día.
Empezar por los objetivos, no por la tecnología
Un sistema de gestión de edificios (Building Management System, BMS) avanzado puede incorporar numerosas funcionalidades, pero eso no garantiza un mejor rendimiento. Algunas funciones pueden permanecer inactivas, los sistemas pueden operar de forma aislada y los equipos de mantenimiento y gestión de instalaciones pueden carecer del tiempo o la formación necesarios para interpretar la información disponible.
Por ello, una estrategia de edificios inteligentes debe definirse antes de seleccionar soluciones concretas. Deerns ayuda a los propietarios de activos inmobiliarios a establecer los objetivos que desean alcanzar y a determinar cómo contribuirán a ellos las instalaciones del edificio, los sistemas de seguridad, el transporte vertical, los sistemas de protección contra incendios, los datos de ocupación y otras fuentes de información digital.
Tres preguntas clave ayudan a definir esta estrategia:
- ¿Qué decisiones debería facilitar la información obtenida?
- ¿Qué sistemas necesitan intercambiar información?
- ¿Cómo utilizarán los operadores esta información una vez entregado el proyecto?
La coordinación desde las primeras fases también permite evitar la duplicación de redes, canalizaciones y equipos. Una arquitectura digital común, unas interfaces claramente definidas y un proceso de integración con responsabilidades bien establecidas pueden mejorar la funcionalidad y, al mismo tiempo, reducir inversiones iniciales innecesarias.
Los datos conectados se convierten en información útil
Los sistemas que funcionan de forma aislada son uno de los principales obstáculos para el rendimiento de los edificios inteligentes, ya que dificultan el análisis e imposibilitan la comparación entre los distintos activos de una cartera inmobiliaria.
Tres obstáculos principales que dificultan el éxito:
- Los equipos reciben nombres diferentes en las distintas plataformas.
- Los datos están incompletos.
- Las interfaces no están claramente definidas.
La estandarización es especialmente importante para los propietarios que gestionan múltiples activos inmobiliarios. Los protocolos abiertos y un etiquetado de datos coherente permiten integrar la información de diferentes edificios en plataformas comunes, creando una base más sólida para el análisis comparativo del rendimiento y el desarrollo de futuras aplicaciones.
Esto también facilita la comprensión y gestión del edificio a lo largo del tiempo. Las decisiones, los registros de los equipos y la documentación final de obra (as-built) pueden mantenerse integrados en el entorno digital, en lugar de quedar dispersos entre planos, hojas de cálculo y documentación de los contratistas.
Entre las cuatro principales ventajas prácticas destacan:
- Una comparación más clara del rendimiento entre distintos activos inmobiliarios.
- Una mayor visibilidad del consumo energético, los suministros, la ocupación y el confort.
- Una base de información más sólida para planificar reformas e inversiones.
- Una mayor capacidad para fidelizar a los inquilinos en un mercado competitivo.
Del mantenimiento reactivo a una intervención basada en datos
Una de las principales ventajas de la tecnología inteligente desde el punto de vista empresarial se encuentra en la gestión operativa de los edificios. Sin una monitorización y un análisis fiables, el mantenimiento sigue siendo principalmente reactivo: un equipo falla, se activa una alarma, los ocupantes presentan quejas y entonces comienza la intervención.
Los datos conectados permiten cambiar esta dinámica. El análisis de tendencias puede revelar cuándo una enfriadora deja de alcanzar su temperatura de consigna prevista o cuándo la repetición de alarmas indica la aparición de una posible avería. Los gemelos digitales, los valores de referencia del rendimiento, el análisis de datos y las herramientas basadas en inteligencia artificial pueden ayudar a los equipos de operación a detectar comportamientos anómalos con mayor antelación y centrar sus esfuerzos donde realmente se necesitan.
" El objetivo no es sustituir a los equipos de gestión y mantenimiento de instalaciones por tecnología, sino proporcionarles las herramientas necesarias para trabajar de forma más eficaz, ayudándoles a identificar los sistemas que requieren una intervención.
Este enfoque ofrece tres ventajas importantes:
- Menos averías imprevistas e intervenciones de emergencia.
- Un mantenimiento basado en mayor medida en el estado y el rendimiento de los equipos.
- Una mayor continuidad operativa gracias a la detección temprana de riesgos.
Un retorno de la inversión que va más allá del ahorro energético
El retorno de la inversión en edificios inteligentes no debe medirse únicamente en términos de ahorro energético. Su valor también puede derivarse de la reducción de averías en los equipos, una mejor utilización de los espacios, una experiencia más satisfactoria para los inquilinos y una mayor capacidad para demostrar el rendimiento del edificio.
Los datos de ocupación permiten conocer cómo se utilizan los espacios, mientras que la información sobre confort y consumos facilita proporcionar a los inquilinos informes más claros y detallados. Disponer de registros operativos fiables también contribuye a fundamentar las decisiones de inversión, la planificación de reformas y los procesos de due diligence. Además, certificaciones como BREEAM y SmartScore permiten validar el rendimiento del edificio mediante una evaluación independiente.
Esto es especialmente relevante para preservar el valor de los activos inmobiliarios a largo plazo. Los edificios con infraestructuras obsoletas, documentación incompleta y dependencias poco claras entre sistemas resultan más difíciles y costosos de adaptar. Disponer de suficiente capacidad en las infraestructuras físicas, una arquitectura digital escalable e interfaces abiertas facilita la adaptación a futuras necesidades.
Los edificios existentes no necesitan sustituir todos sus equipos de una sola vez. En Deerns, solemos recomendar un enfoque por fases: comenzar con una auditoría digital, identificar las carencias y desarrollar un plan de implementación. Los equipos existentes pueden mantenerse cuando resulte adecuado, mientras que los dispositivos IoT, las tecnologías inalámbricas o las nuevas capas de integración permiten mejorar progresivamente la monitorización y el control.
Caso práctico: Nuga Castellana
En NUGA Castellana, un complejo de usos mixtos situado en Madrid y rehabilitado por PIMCO Prime Real Estate, Deerns ha contribuido a modernizar la infraestructura tecnológica del edificio inteligente. Los trabajos incluyeron el desarrollo de una estrategia de digitalización basada en una red troncal IP unificada y una infraestructura IoT, mejorando el acceso a los datos operativos y de los inquilinos, al tiempo que se aprovechaban las instalaciones existentes que seguían siendo adecuadas.
Conseguir que la tecnología inteligente aporte valor real
La verdadera medida del éxito de un edificio inteligente reside en la eficacia con la que la tecnología facilita la toma de decisiones a lo largo de su ciclo de vida, mejorando tanto el rendimiento operativo como la fidelización de los inquilinos.
Deerns combina el asesoramiento en edificios inteligentes con la ingeniería multidisciplinar para integrar la estrategia, las instalaciones MEP, la infraestructura digital, la gestión operativa y la planificación de activos a largo plazo. Cuando la tecnología se coordina en torno a objetivos claros, los datos se convierten en un recurso útil que permite reducir los riesgos operativos, mejorar la experiencia de los usuarios y ayudar a los edificios a mantener su competitividad a medida que evolucionan las expectativas y las tecnologías.
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