Dalla conversione degli uffici ai laboratori

Oggi si assiste a una forte spinta verso modelli sanitari orientati alla previsione e alla prevenzione delle malattie, prima ancora che si renda necessario intervenire con cure e trattamenti. Dalla pandemia di Covid-19, la domanda di strutture di ricerca nel settore delle scienze della vita è aumentata in modo significativo, soprattutto nelle aree vicine a università e poli scientifici che generano ricerca, competenze e talenti particolarmente richiesti dal mercato.

Questo fenomeno è evidente in zone come il “Golden Triangle”, formato dalle città universitarie di Cambridge, Londra e Oxford nel Regno Unito, ma anche in altre aree dell’Unione Europea caratterizzate da una forte attività di ricerca accademica.

Parallelamente, si è registrato un importante calo dell’occupazione degli edifici per uffici, dovuto principalmente ai lockdown imposti durante la pandemia, alla diffusione strutturale del lavoro da remoto e al rallentamento economico globale. Oltre a dover gestire immobili sfitti, proprietari e sviluppatori sono alla ricerca di soluzioni che consentano di migliorare la redditività degli asset commerciali man mano che i contratti di locazione giungono a scadenza.

Stiamo inoltre osservando una crescente richiesta di laboratori energeticamente neutrali e di soluzioni di riscaldamento alternative al gas naturale. I clienti devono poter dimostrare ai propri stakeholder che le strutture sono progettate per consumare poca o nessuna energia. Si tratta di un obiettivo particolarmente ambizioso, poiché questi edifici consumano normalmente circa tre volte più energia rispetto a un ufficio tradizionale. Nei casi di attività operative 24 ore su 24, 7 giorni su 7, i consumi possono arrivare fino a sei volte quelli di un edificio direzionale.

Queste tendenze sono particolarmente interessanti per noi perché coinvolgono diverse discipline ingegneristiche e pongono sfide complesse, proprio il tipo di progetti in cui Deerns eccelle.

Dove intercettiamo la domanda del futuro

Per rispondere a questi cambiamenti è necessario ripensare le infrastrutture edilizie affinché siano in grado di soddisfare le esigenze future. Una delle soluzioni più interessanti consiste nella conversione degli edifici per uffici esistenti in laboratori.

In aree come il Golden Triangle, la domanda di nuovi laboratori per le scienze della vita è molto elevata grazie alla vicinanza a residenze, servizi e infrastrutture di mobilità. Tuttavia, la disponibilità di terreni edificabili liberi è limitata. L’eccesso di spazi direzionali e commerciali rappresenta quindi un’alternativa particolarmente interessante rispetto alle nuove costruzioni, a condizione che si riescano a superare i vincoli e le limitazioni imposti dagli edifici esistenti.

Tra i profili di utilizzatori che possono essere ospitati vi sono:

• attività di ricerca e studi di fattibilità che precedono la fase produttiva;
• start-up attive nei settori della salute, della farmaceutica e delle industrie correlate;
• laboratori affidabili e facilmente accessibili per test rapidi e accurati sulle malattie infettive.

Valutazione della fattibilità del progetto

Naturalmente, non tutti gli edifici per uffici sono adatti a essere convertiti. Per questo conduciamo approfonditi studi di fattibilità finalizzati a verificarne il potenziale. Ci avvaliamo inoltre della vasta esperienza del nostro team multidisciplinare, facendo tesoro delle lezioni apprese nei progetti precedenti e utilizzando strumenti digitali avanzati che ci consentono di prendere decisioni basate sui dati e supportate da solide evidenze.

Gli edifici direzionali non vengono generalmente progettati tenendo conto delle esigenze di un laboratorio e l’adeguamento delle infrastrutture presenta sfide a diversi livelli.

Alcuni degli aspetti che richiedono interventi specifici includono:

1. la necessità di tassi di ricambio dell’aria significativamente più elevati;
2. il rispetto di rigorosi requisiti in materia di vibrazioni, particolarmente complesso in edifici situati in aree ad alto traffico veicolare;
3. la creazione di spazi tecnici adeguati, poiché i sistemi di ventilazione dei laboratori richiedono ulteriori cavedi e percorsi per canalizzazioni, mandata ed estrazione dell’aria;
4. la gestione degli ingombri e dei carichi strutturali generati dalle apparecchiature di laboratorio;
5. la verifica della qualità dell’acqua fornita dalla rete municipale;
6. la logistica interna, ad esempio il trasporto di apparecchiature di grandi dimensioni ai piani superiori quando gli ascensori non sono adeguati;
7. la gestione e lo smaltimento sicuro di sostanze chimiche tossiche, gas, rifiuti, acque reflue e sottoprodotti;
8. gli aspetti legati a sicurezza e protezione.

Opportunità e vantaggi

Nonostante le sfide, la riconversione di immobili commerciali in laboratori offre numerose opportunità e vantaggi per i clienti.

Questo perché:

• convertire un immobile esistente è generalmente più conveniente rispetto alla costruzione di una nuova struttura da zero;
• la riconversione richiede tempi molto più rapidi, poiché l’edificio è già disponibile e può essere adattato in pochi mesi. Una nuova costruzione richiede normalmente dai due ai tre anni, considerando progettazione, autorizzazioni e permessi. Inoltre, potrebbe non soddisfare pienamente requisiti fondamentali come la posizione;
• i tempi di sviluppo più lunghi delle nuove costruzioni comportano maggiori investimenti iniziali e canoni di locazione più elevati;
• dal punto di vista ambientale, il riuso degli edifici riduce l’impronta di carbonio associata alle nuove costruzioni, consente il recupero di materiali esistenti e favorisce l’applicazione di principi e buone pratiche di economia circolare.

L’esperienza maturata in un’ampia gamma di progetti ci ha mostrato quanto costi e sostenibilità siano strettamente collegati. Il nostro primo passo consiste nell’identificare esigenze realistiche attraverso un processo altamente collaborativo che coinvolge il cliente e tutti i professionisti interessati. Alcuni interventi risultano particolarmente onerosi in termini economici, temporali ed energetici; per questo è fondamentale comprendere con precisione ciò che è realmente necessario, così da consentire al cliente di valutare fin da subito le relative implicazioni finanziarie.

L’esperienza di Deerns nel settore delle scienze della vita ci consente di individuare le principali criticità, fornire consulenza strategica sui requisiti funzionali della struttura, sui rischi e sugli impatti economici, oltre a suggerire le modifiche architettoniche e strutturali necessarie per rendere un edificio idoneo all’uso laboratoriale. Investiamo inoltre nella costruzione di rapporti di lungo periodo con i nostri clienti, così da poterli accompagnare nel tempo mentre le loro esigenze evolvono, aiutandoli a contenere i costi, raggiungere i propri obiettivi e migliorare la continuità operativa.