Con la vista puesta en la descarbonización del sector de la construcción para 2050, la Comisión Europea está estudiando mecanismos para renovar construcciones existentes, un punto clave para alcanzar el reto de la huella de carbono cero.
Pero se presenta un reto considerable: la escasa eficiencia energética de los edificios existentes y las bajas tasas de renovaciones llevadas a cabo en los estados miembro, todo ello en un contexto de incertidumbre financiera. Múltiples obstáculos significativos en la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero, plantean la necesidad de optimizar la estimación precisa de los costes de transformación para objetivos específicos de rendimiento.
Dado que el 45% de los inversores tiene la intención de deshacerse de hasta el 20% de sus propiedades en los próximos 5 años (es decir, aquellos activos considerados no conformes con los criterios ESG1, es clave entender qué edificios presentan riesgos en términos de obsolescencia prematura o depreciación potencial.
Deerns ha confeccionado un proceso de asesoramiento de transformación para forjar una transición sostenible de las carteras inmobiliarias. Esto abarca desde la comprobación inicial del estado del edificio y la definición de hojas de ruta y vías de transición, hasta la elaboración de planes estratégicos para la transformación de activos. Y lo conseguimos mediante ciclos de intervención y la supervisión periódica del rendimiento para cumplir los objetivos de descarbonización y de eficiencia en el uso de los recursos.
¿Cómo? A través de nuestra experiencia en criterios ESG (Environmental, Social and Governance), nuestros sólidos conocimientos técnicos sobre construcción y el reconocimiento de Deerns como proveedor de servicios de Carbon Risk Real Estate Monitoring (CRREM). Analizamos los activos varados que no podrán cumplir con los objetivos de descarbonización futuros y cuya mejora de la eficiencia energética no será viable desde el punto de vista financiero.
Presentación de la iniciativa CRREM
Consciente de la urgencia de disponer de herramientas que permitan identificar cómo los activos se ajustan a los objetivos de la descarbonización, la UE está tratando de mejorar la eficiencia energética del parque inmobiliario existente. Un valioso resultado de este esfuerzo es el proyecto de investigación financiado por la Unión Europea CRREM, siglas de Carbon Risk Real Estate Monitor. Este proyecto pionero persigue un doble objetivo:
- Mitigar los factores de riesgo de carbono asociados a la obsolescencia prematura de los edificios.
- La depreciación potencial de los edificios debido a la evolución de las expectativas del mercado y la normativa legal.
Para hacer frente a este reto, el CRREM ha sido pionero en el desarrollo de una sofisticada herramienta que permite a los inversores y propietarios evaluar a fondo la exposición de sus activos a los riesgos de obsolescencia en relación con su capacidad de descarbonización.
Esta herramienta está asociada a una modelización energética precisa con escenarios de intervención (mejoras o renovaciones). Adaptándose a edificios y a carteras específicas, es posible diseñar claramente una perspectiva precisa de la transformación de un activo.
Evitar activos inmobiliarios varados
En el ámbito inmobiliario, es imprescindible contar con una estrategia empresarial sólida y una gestión eficaz de los riesgos. Esto incluye el cumplimiento de los criterios ESG y la reducción de emisiones de CO2 dentro de una cartera de inmuebles alineada con los estrictos objetivos establecidos por la UE.
El incumplimiento de los criterios ESG puede conducir a un escenario de activos inmobiliarios varados.
Las propiedades no están cumpliendo las expectativas del mercado, lo que da lugar a depreciaciones financieras. Por lo tanto, es urgente que los miembros del sector inmobiliario de la UE definan una estrategia y un camino para salvaguardar el futuro de sus activos a medida que se acercan los objetivos de 2030 y 2050. Las nuevas consideraciones sobre los riesgos de la transición energética deben integrarse en los procesos de adquisición y tasación.
" Como proveedor de servicios CRREM, Deerns puede ayudar a los clientes inmobiliarios a recorrer el camino hacia el Net Zero para evitar un escenario de activos varados.
Nuestro profundo conocimiento va más allá de la reforma de edificios para incluir infraestructuras digitales. Esto conduce a la toma de decisiones basada en datos, la aplicación práctica de las intervenciones correctivas y las intervenciones propuestas que se pueden ampliar con el tiempo.
El apoyo de Deerns para mejorar el rendimiento de los criterios ESG
Al combinar la evaluación del CRREM con los profundos conocimientos de Deerns sobre rendimiento de edificios, podemos ofrecer análisis calibrados que evalúan y modelan el rendimiento predictivo actual y futuro de los activos inmobiliarios, tanto individualmente como a nivel de cartera, generando varios escenarios. Éstos pueden estar relacionados con intervenciones de renovación, las consiguientes implicaciones de costes y el ahorro de recursos. El resultado es un itinerario de intervenciones preciso desde el punto de vista operativo. Aporta una indicación clara del punto en que se encuentra un activo inmobiliario en la hoja de ruta de la descarbonización y la fecha prevista de obsolescencia del mismo. Para ayudar en la toma de decisiones, nuestro equipo proporciona información precisa y acumulada sobre:
- Predicción del consumo de electricidad
- Predicción del consumo de gas
- Predicción de emisiones de carbono
- Consumo final de energía
- Consumo final de agua
- Sistemas de instalaciones: estrategia e intervenciones
Este proceso permite obtener una explicación clara de las posibilidades e implicaciones -tanto técnicas como financieras- de las medidas de intervención basadas en modelos realistas. La creación de gemelos digitales de los activos proporciona información adicional y capacidades de supervisión y planificación para estrategias basadas en datos.
El enfoque ESG de cinco puntos de Deerns
El enfoque ESG de Deerns para edificios es una estrategia de rendimiento y transformación en cinco pasos.
Paso 1. Una comprobación del estado inicial que analiza las estrategias corporativas ya sea en la fase de planificación o de implementación, para alinearlas con los criterios ESG.
Paso 2. Talleres centrados en ESG e incorporación de equipos estratégicos en los que todas las partes consideran y priorizan el medio ambiente, la sociedad y la gobernanza corporativa como temas independientes.
Paso 3. Planificación meticulosa de una transformación rápida y escalada. Desarrollo de un marco sólido de criterios ESG y una vía de transición estratégica.
Paso 4. La clave para ello es un cuadro de mando integrado de ESG y herramientas de rendimiento para un seguimiento preciso de la sostenibilidad. La digitalización es vital y exige una infraestructura de vanguardia para la recopilación de datos sin fisuras.
La implantación del marco y las estrategias ESG se realiza en ciclos de tres a cinco años y se aplica a los activos prioritarios, cuyo rendimiento y elegibilidad para las certificaciones pertinentes se supervisan de cerca.
Paso 5. Supervisar y verificar
- Control periódico del rendimiento de los activos y la cartera de inmuebles
- Supervisión del avance hacia el objetivo final a través de hitos definidos
- Identificación de desviaciones y formulación de un plan de revisión
- Preparación del siguiente ciclo de intervención.
El proceso de transformación en cinco pasos a medida de Deerns, garantiza la alineación con los objetivos y estándares de sostenibilidad. Con una planificación meticulosa, vías de transición estratégicas y destreza digital, trabajamos para ayudar a nuestros clientes a cumplir sus objetivos ESG. Esto posibilita un futuro sostenible en el que los activos inmobiliarios pueden prosperar en línea a la evolución de las expectativas del mercado. Este esfuerzo de colaboración subraya el papel vital de la ingeniería, desde el principio, para llevar a cabo la visión de los clientes para un mañana sostenible y sin emisiones de carbono.
1 Colliers Belgique, estudio presentado en REALTY2023
