Les bâtiments intelligents révèlent tout leur potentiel lorsque les données qu’ils produisent sont exploitées pour éclairer les décisions et améliorer leurs performances. C’est sur ce principe que Deerns s’est appuyé dans le cadre du projet Nuga Castellana, un ensemble immobilier à usage mixte situé à Madrid.
Les bâtiments intègrent aujourd’hui plus de technologies connectées que jamais, mais une grande partie de leur potentiel reste inexploitée. Le problème réside rarement dans le manque de capteurs, de systèmes de contrôle ou de plateformes numériques. Il tient plutôt à l’absence d’une stratégie claire permettant d’exploiter les données pour prendre des décisions plus éclairées.
Chez Deerns, nous considérons qu’un bâtiment intelligent est un bâtiment qui utilise les technologies et les données de manière pertinente tout au long de son cycle de vie. Cela suppose de comprendre les besoins des propriétaires, des exploitants et des usagers, d’interconnecter les systèmes qui répondent à ces besoins et de veiller à ce que les informations recueillies facilitent les décisions au quotidien.
Partir des objectifs, et non de la technologie
Un système de gestion technique du bâtiment (GTB) sophistiqué peut offrir de nombreuses fonctionnalités, sans pour autant garantir de meilleures performances. Certaines fonctions peuvent rester inutilisées, les systèmes fonctionner indépendamment les uns des autres et les équipes d’exploitation manquer de temps ou de formation pour interpréter les données disponibles.
La stratégie de conception d’un bâtiment intelligent doit donc être définie avant même le choix des solutions techniques. Deerns accompagne les propriétaires d’actifs immobiliers dans la définition de leurs objectifs et dans l’identification des contributions attendues des installations techniques, des systèmes de sécurité et de sûreté, du transport vertical, des dispositifs de sécurité incendie, des données d’occupation et des autres sources numériques.
Trois questions clés permettent d’orienter cette démarche :
- Quelles décisions les données doivent-elles aider à prendre ?
- Quels systèmes doivent échanger des informations ?
- Comment les exploitants utiliseront-ils ces informations après la livraison du bâtiment ?
Une coordination dès les premières phases du projet permet également d’éviter les doublons en matière de réseaux, de cheminements de câbles et d’équipements. Une architecture numérique commune, des interfaces clairement définies et un processus d’intégration assorti de responsabilités précises peuvent améliorer le fonctionnement des installations tout en limitant les investissements inutiles.
Des données connectées pour une information exploitable
Le manque d’interconnexion entre les systèmes constitue l’un des principaux obstacles à la performance des bâtiments intelligents. Il complique l’analyse des données et empêche toute comparaison des performances à l’échelle d’un portefeuille immobilier.
Trois obstacles majeurs doivent être surmontés :
- Des équipements désignés différemment selon les plateformes
- Des données incompletes
- Des interfaces mal définies.
La standardisation est particulièrement importante pour les propriétaires qui gèrent plusieurs actifs immobiliers. Les protocoles ouverts et une nomenclature cohérente des données permettent de centraliser les informations provenant de différents bâtiments sur des plateformes communes, offrant ainsi une base plus fiable pour comparer les performances et développer de futures applications.
Cette approche facilite également la compréhension du bâtiment dans la durée. Les décisions prises, les données relatives aux équipements et la documentation des ouvrages exécutés peuvent être conservées dans un environnement numérique commun, plutôt que dispersées entre plans, feuilles de calcul et dossiers d’entreprises.
Cette démarche présente quatre avantages concrets :
- Une comparaison plus claire des performances entre les actifs
- Une meilleure visibilité sur les consommations énergétiques, les fluides, l’occupation des espaces et le confort des usagers
- Une base d’informations plus solide pour planifier les rénovations et les investissements
- Une meilleure fidélisation des locataires sur un marché concurrentiel
Passer d’une maintenance réactive à des interventions ciblées
L’exploitation des bâtiments constitue l’un des domaines où les technologies intelligentes offrent le meilleur potentiel de rentabilité. Sans suivi ni analyse fiables, la maintenance reste essentiellement réactive : un équipement tombe en panne, une alarme se déclenche, les occupants signalent un problème, puis les équipes interviennent.
L’exploitation des données connectées permet de changer cette logique. L’analyse des tendances peut révéler qu’un groupe frigorifique n’atteint plus sa température de consigne ou que des alarmes répétées annoncent une défaillance. Les jumeaux numériques, les référentiels de performance, les outils d’analyse et les solutions assistées par l’intelligence artificielle peuvent aider les exploitants à détecter plus tôt les anomalies et à concentrer leurs efforts là où une intervention est nécessaire.
" L’objectif n’est pas de remplacer les équipes d’exploitation par la technologie, mais de leur permettre de travailler plus efficacement en identifiant les installations qui nécessitent leur attention.
Cette approche apporte trois bénéfices majeurs :
- Une réduction des pannes imprévues et des interventions d’urgence ;
- Une maintenance davantage fondée sur l’état réel et les performances des équipements ;
- Une meilleure continuité d’activité grâce à une détection plus précoce des risques.
Un retour sur investissement qui dépasse les économies d’énergie
Le retour sur investissement des bâtiments intelligents ne doit pas être évalué uniquement à l’aune des économies d’énergie. La valeur créée peut également provenir d’une réduction des défaillances des équipements, d’une meilleure utilisation des espaces, d’une expérience locataire améliorée et d’une connaissance plus précise des performances du bâtiment.
Les données d’occupation permettent de comprendre comment les espaces sont utilisés, tandis que les informations relatives au confort et aux consommations offrent aux locataires une meilleure visibilité sur les performances de leurs locaux. Des données d’exploitation fiables facilitent également les décisions d’investissement, la planification des rénovations et les audits préalables aux transactions immobilières. Des certifications telles que BREEAM et SmartScore peuvent par ailleurs apporter une validation indépendante.
Ces éléments contribuent à préserver la valeur des actifs immobiliers à long terme. Les bâtiments dotés d’infrastructures obsolètes, d’une documentation incomplète ou de systèmes dont les interdépendances sont mal identifiées deviennent plus difficiles et plus coûteux à adapter. Des capacités physiques suffisantes, une architecture numérique évolutive et des interfaces ouvertes facilitent les transformations futures.
Pour les bâtiments existants, il n’est pas nécessaire de remplacer tous les équipements simultanément. Deerns préconise souvent une approche progressive : réaliser d’abord un audit numérique, identifier les lacunes, puis élaborer un plan de mise en œuvre. Les équipements existants peuvent être conservés lorsqu’ils sont adaptés, tandis que des dispositifs IoT, des technologies sans fil ou de nouvelles couches d’intégration améliorent progressivement la visibilité et le pilotage des installations.
Étude de cas : Nuga Castellana
À Madrid, Deerns a contribué à moderniser l’infrastructure numérique intelligente de NUGA Castellana, un ensemble immobilier à usage mixte réaménagé par PIMCO Prime Real Estate.
La mission consistait notamment à élaborer une stratégie de bâtiment intelligent reposant sur une infrastructure réseau IP consolidée et des infrastructures IoT. Cette approche a permis d’améliorer l’accès aux données d’exploitation et aux informations destinées aux locataires, tout en réutilisant les équipements existants encore adaptés.
Donner toute leur valeur aux technologies intelligentes
La véritable mesure de l’intelligence d’un bâtiment réside dans la capacité des technologies à faciliter les décisions tout au long de son cycle de vie, en améliorant à la fois les performances opérationnelles et la fidélisation des locataires.
Deerns associe son expertise en bâtiments intelligents à une ingénierie pluridisciplinaire pour faire converger stratégie, installations techniques MEP, infrastructures numériques, exploitation et planification des actifs à long terme. Lorsque les technologies sont coordonnées autour d’objectifs clairement définis, les données deviennent une ressource opérationnelle qui permet de réduire les risques, d’améliorer l’expérience des usagers et de préserver la compétitivité des bâtiments face à l’évolution des attentes et des technologies.
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