Avec pour objectif la décarbonation du secteur du bâtiment, d’ici 2050, la Commission européenne se penche sur les mécanismes de rénovation du parc existant, un aspect primordial pour relever le défi de la neutralité carbone.
Mais un défi de taille se profile à l’horizon : la persistance d’une faible efficacité énergétique des bâtiments existants et de faibles taux de rénovation dans les États membres, dans un contexte financier tendu. Obstacles importants à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, ils nécessitent un accompagnement adéquat dans l’estimation précise des coûts de transformation pour des objectifs de performance spécifiques.
Alors que 45% des investisseurs ont l’intention de céder jusqu’à 20% de leur portefeuille au cours des 5 années à venir (à savoir les biens jugés non conformes aux critères ESG1 (environnementaux, sociaux et de gouvernance), il est essentiel de comprendre quels bâtiments présentent un risque en termes d’obsolescence prématurée ou de dépréciation potentielle.
Deerns a élaboré un processus de transformation consultatif visant à assurer une transition durable pour les portefeuilles immobiliers. Ce processus va de la vérification initiale de l’état des lieux, à la définition de feuilles de route et de parcours de transition, en passant par des plans stratégiques pour la transformation des biens. Ce processus s’appuie sur des cycles d’intervention et un suivi périodique des performances pour atteindre les objectifs de décarbonisation et d’utilisation efficace des ressources.
Comment ? Grâce à notre expertise ESG, à nos solides connaissances techniques en matière de construction et à notre reconnaissance en tant que prestataire de services du CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitoring). Nous analysons les biens en déshérence qui n’atteindront pas les objectifs futurs de décarbonisation et dont l’amélioration de l’efficacité énergétique ne sera pas financièrement viable.
Présentation de l’initiative CRREM
Consciente de l’urgence de disposer d’outils permettant de comprendre comment les biens s’inscrivent dans une trajectoire de décarbonisation, l’UE cherche à améliorer l’efficacité énergétique du parc immobilier existant. Le projet de recherche CRREM, financé par l’UE, est un résultat précieux de cet effort. Ce projet pionnier poursuit un double objectif :
- L’atténuation des facteurs de risque carbone associés à l’obsolescence prématurée des bâtiments.
- La dépréciation potentielle des bâtiments due à l’évolution des attentes du marché et des réglementations légales.
Pour relever ce défi, le CRREM a été le premier à développer un outil sophistiqué permettant aux investisseurs et aux propriétaires de biens immobiliers d’évaluer de manière approfondie l’exposition de leurs biens aux risques de déshérence en fonction de leur capacité de décarbonisation. Cet outil s’associe à une modélisation énergétique précise assortie de scénarios d’intervention (améliorations ou rénovations). Adapté à un bâtiment et à un portefeuille spécifiques, il est possible de concevoir clairement une perspective précise de la transformation d’un actif.
Éviter les actifs immobiliers inutilisables
Dans le domaine de l’immobilier, une stratégie d’entreprise solide et une gestion efficace des risques sont impératives. Cela inclut le respect des objectifs ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) et la réduction des émissions de CO2 au sein d’un portefeuille aligné sur les objectifs stricts fixés par l’UE.
Le non-respect des objectifs ESG peut conduire à un scénario où les biens sont abandonnés.
Les biens ne répondent pas aux attentes futures du marché, ce qui entraîne des dépréciations financières. Il est donc urgent que les membres du secteur immobilier de l’UE définissent une stratégie et une voie pour préserver l’avenir de leurs actifs à mesure que les objectifs de 2030 et 2050 se rapprochent. Les nouvelles considérations liées à la transition vers le risque climatique devraient être intégrées dans les processus d’acquisition et d’évaluation.
" En tant que prestataire de services CRREM, Deerns est en mesure d’aider ses clients du secteur de l’immobilier à s’engager sur la voie du Net Zéro afin d’éviter un scénario de déshérence des biens.
Nos connaissances approfondies vont au-delà de la modernisation des bâtiments et englobent l’infrastructure numérique. Cela permet de prendre des décisions fondées sur des données, de mettre en œuvre des mesures correctives et de proposer des interventions qui peuvent être échelonnées dans le temps.
L’accompagnement de Deerns dans l’amélioration de la performance ESG des biens et des portefeuilles
En associant l’évaluation du CRREM, à l’expertise approfondie de Deerns sur la performance des bâtiments, nous pouvons fournir des analyses calibrées évaluant et modélisant la performance prédictive actuelle et future des actifs immobiliers, à la fois individuellement et au niveau d’un portefeuille, en élaborant différents scénarios. Ceux-ci peuvent être liés à des interventions de rénovation et aux implications de coûts et d’économies de ressources qui en découlent. Le résultat est un parcours d’interventions précis d’un point de vue opérationnel. Ce dernier fournit une indication claire de la position de votre actif dans la feuille de route de la décarbonisation et de la date prévue pour la mise hors service du bien. Pour faciliter la prise de décision, notre équipe met à disposition des informations précises et agrégées concernant :
- Prévisions de la consommation d’électricité
- Prévisions de la consommation de gaz
- Prévisions des émissions de carbone
- Utilisation finale de l’énergie
- Utilisation finale de l’eau
- Systèmes de construction — stratégie et interventions
Ce processus permet de comprendre clairement les possibilités et les implications — tant techniques que financières — des mesures d’intervention sur la base de scénarios modélisés réalistes. La création de jumeaux numériques des actifs permet d’obtenir des informations supplémentaires ainsi que des capacités de suivi et de planification pour les stratégies basées sur les données.
L’approche ESG en 5 points de Deerns
L’approche de Deerns en matière d’ESG pour les bâtiments est une stratégie de performance et de transformation en cinq étapes.
Étape 1. Une vérification initiale de l’état d’avancement qui analyse les stratégies des entreprises, qu’elles soient en phase de planification ou de mise en œuvre, afin de les aligner sur les critères ESG.
Étape 2. Des ateliers ciblés sur l’ESG et l’intégration de l’équipe stratégique au cours desquels toutes les parties prenantes de l’ESG considèrent et priorisent l’environnement, le social et la gouvernance comme des sujets à part entière.
Étape 3. Planification rigoureuse de l’expansion et de la transformation rapide. Élaboration d’un cadre ESG solide et d’une voie de transition stratégique.
Étape 4. Un tableau de bord intégré ESG et des outils de performance pour un suivi précis de la durabilité sont essentiels à cette démarche. La digitalisation est vitale et exige une infrastructure de pointe pour une collecte de données sans faille.
La mise en œuvre du cadre et des stratégies ESG suit des cycles de trois à cinq ans et s’applique à des biens prioritaires dont la performance et l’éligibilité aux certifications pertinentes sont étroitement surveillées.
Étape 5. Suivre et vérifier
- Suivi périodique des performances des biens et du portefeuille
- Vérification de la « route vers l’objectif » par le biais d’étapes définies
- Identification des écarts et formulation d’un plan de révision
- Préparation du prochain cycle d’intervention.
Le processus de transformation en cinq étapes de Deerns garantit l’alignement sur les objectifs et les critères de durabilité. Grâce à une planification rigoureuse, à des voies de transition stratégiques et à des prouesses numériques, nous aidons nos clients à atteindre leurs objectifs ESG. Cela permet de forger un avenir durable dans lequel les biens immobiliers prospèrent dans un contexte d’évolution des attentes du marché. Cet effort de collaboration souligne le rôle vital de l’ingénierie, dès le début, dans la concrétisation des visions de nos clients pour un avenir durable et décarboné.
1 Colliers Belgique, étude présentée à REALTY2023
